ผังกทม.เปิดช่องทุนธุรกิจ 7 ทำเลทอง‘คนอยากรวย’

[เอ.อาร์.ไอ.พี, www.arip.co.th] ประกาศผังกทม.ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้ 17 พฤษภาคมที่ผ่านมา หนุนพื้นที่ใจกลางเมืองเป็นศูนย์ธุรกิจทาบฮ่องกง-สิงคโปร์ ให้สิทธิ F.A.R. สิบเท่า/โบนัสสถานีรถไฟฟ้า รัศมี 500 ม. ขึ้นอาคารขนาดใหญ่เกินกว่า 10,000 ตร.ม.ได้ ผ่า 7 ทำเลทองแห่งอนาคตของ “นักลงทุน” เล็งผุดธุรกิจใหม่, ที่อยู่อาศัย, ออฟฟิศ ฯลฯ

พื้นที่โฆษณา  

สนใจลงโฆษณา ติดต่อ โทร.0-2642-3400 ต่อ 4613

หลังประกาศใช้อย่างเป็นทางการของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่รอคอยกันมานานถึง 2 ปี นับจากกฎหมายผังเมืองฉบับเดิมหมดอายุไปเมื่อปี 2547 เพื่อความชัดเจนเรื่องการใช้ที่ดินอย่างถูกกฎหมาย แต่ผังเมืองใหม่ยังอยู่บนแนวคิดเดิมที่ทำให้ใจกลางเมืองกรุงเทพมหานครแออัดและไม่กระจายสู่ชุมชน

นัยสำคัญของการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ครั้งที่ 2 เพื่อพัฒนากรุงเทพฯให้เป็นเมืองน่าอยู่อย่างยั่งยืน เน้นเรื่องประโยชน์สาธารณะ สามารถกำหนดทิศทางการเจริญเติบโตของเมืองไปใน ทิศทางที่เหมาะสมแน่ชัด คู่ไปกับความเจริญเติบโต มีข้อกำหนดให้พื้นที่เมืองไม่แออัด และมีพื้นที่สีเขียว

หากพิจารณาดูโดยรวม ผังเมืองฉบับใหม่ ยังคงให้ความสำคัญกับการพัฒนาเมืองในเขตพื้นที่ชั้นในเป็นหลัก เน้นเรื่องการทำธุรกิจ เห็นได้จากกรณีของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินหรือ FAR (Floor Area Ratio) ซึ่งสัดส่วนยังให้สิทธิ์คงเดิม 10 เท่ากับเขตพื้นที่ย่านธุรกิจ เช่น สาทร สีลม สุขุมวิท นอกนั้น FAR ถูกลดลงเหลือ 5-8 เท่าเท่านั้น ทำให้การพัฒนาเมืองกระจุกตัวในเขตพื้นที่ชั้นใน และยังส่งผลให้สิ่งก่อสร้างใหม่ๆ อาทิ อาคารสำนักงาน, คอนโดมิเนียม หรือประเภทที่คล้ายกันต้องปรับราคาสูงขึ้นอย่างแน่นอน เพราะการใช้ประโยชน์ในที่ดินน้อยลง จากเดิมเคยใช้ที่ดินประมาณ 3 ไร่ในการสร้างอาคารสูง อาจจะต้องขยับเป็น 4 ไร่

แม้วัตถุประสงค์หลักอีกประการของผังเมืองใหม่ ที่ต้องการให้เกิดการกระจายไปรอบนอก เพื่อพัฒนาศูนย์คมนาคมหรือศูนย์ชุมชนแห่งใหม่ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์ตากสิน ศูนย์พหลโยธิน หรือศูนย์มักกะสัน นั้น แต่ในความเป็นจริงยังขัดกันอยู่ โดยเฉพาะเรื่อง FAR ที่เขตพื้นที่ดังกล่าวยังให้ประโยชน์ในการก่อสร้างเพียง 2-8 เท่าเท่านั้น การลงทุนจึงเป็นปัญหาใหญ่ เพราะสิทธิ์ที่ได้นั้นไม่เท่ากับในเมือง อีกประการ สังคมเมืองในศูนย์ต่างๆ ที่ต้องการกระจายนั้นยังไม่เกิด การคมนาคมก็ยังเข้าไม่ถึง แผนการกระจายเมืองจึงยังไม่บรรลุเป้าหมายสำหรับผังเมืองใหม่

สาระในผังเมืองใหม่ที่น่าจะเอื้อให้เกิดการกระจุกตัวในเขตพื้นที่เมืองนั่นคือ ระบบการให้รางวัล หรือ Bonus System ซึ่งนับเป็นครั้งแรกของกฎหมายผังเมืองของไทย ที่มีเงื่อนไขพิเศษนี้ โดยหลักคือจะให้สิทธิพิเศษสำหรับผู้ที่มีที่ดินโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ ใต้ดิน ในรัศมี 500 เมตร ได้สิทธิ์พิเศษสามารถสร้างอาคารสูงเกิน 10,000 ตารางเมตรได้ จากเดิมที่ไม่มี แม้เงื่อนไขพิเศษนี้จะมีข้อกำหนดย่อยแฝงอยู่ว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์ที่ดินเกิน 10,000 ตารางเมตรไปกี่เปอร์เซ็นต์ก็ตามจะต้องสร้างสวนสาธารณะหรือลานจอดรถบริเวณการก่อสร้างอาคารนั้นในสัดส่วนที่เท่ากัน

หากพิจารณาในเชิงพาณิชย์แล้วมันคุ้มค่ามากสำหรับนักลงทุน ดังนั้นนับจากนี้ไปจะเห็นอาคารสูงเกิดบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าอีกเพียบ ซึ่งเท่ากับทำให้เกิดการกระจุกตัวในเขตพื้นที่เมืองไปโดยปริยายนั่นเอง

ความร้อนแรง ! ของผังเมืองรวมกรุงเทพฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 ที่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 ที่ผ่านมานั้น ถ้าพิจารณาถึงแนวโน้มการขยายตัวของเมืองจะเห็นว่าผังเมืองฉบับล่าสุดนี้ยังเอื้อให้มีการขยายตัวในฝั่งกรุงเทพฯมากกว่าฝั่งธนบุรี โดยเฉพาะในฝั่งกรุงเทพฯ เขตพื้นที่ชั้นในจะกำหนดให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง)พื้นที่ที่อยู่อาศัย (สีน้ำตาล สีส้ม และสีเหลือง แล้วแต่ระดับความหนาแน่น) ในขณะที่ฝั่งธนบุรีพื้นที่ส่วนใหญ่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรมและอนุรักษ์ชนบทฯ) กับที่อยู่อาศัย ซึ่งแทบจะไม่มีการปรับสีผังเมืองเลย โดยเฉพาะพื้นที่สีเขียวของเมืองต้องคงไว้

นอกจากนี้พื้นที่ย่านธุรกิจสำคัญๆ ของเมืองที่ตั้งอยู่ในฝั่งกรุงเทพ เป็นส่วนใหญ่ เช่น สีลม เพลินจิต พหลโยธิน สุขุมวิท อโศก รัชดาภิเษก รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ โครงการข่ายคมนาคมต่างๆ ส่วนใหญ่ยังอยู่ในฝั่งนี้ และยังเชื่อมต่อกับภาคอุตสาหกรรมในอีสเทิร์นซีบอร์ดด้วย จากปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวทำให้เมืองกรุงเทพฯมีแนวโน้มที่จะขยายตัวไปทางด้านตะวันออก

เป็นธรรมดาเมื่อเกิดผังเมืองใหม่ ก็ย่อมที่จะเกิดทำเลทองใหม่ๆ ขึ้นเสมอ สำหรับทำเลเด่นๆ ที่จะสร้างเงินสร้างทองได้นั้น น่าจะมีทั้งหมด 7 ทำเลด้วยกัน ปัจจัยที่ส่งเสริมให้เป็นทำเลทองคงจะเนื่องมากจากนโยบายของกทม.ที่ต้องการกระจายความเจริญออกสู่พื้นที่ชั้นกลางและชั้นนอก ผนวกกับโครงข่ายรถรางระบบขนส่งที่กระจายไปถึงแล้ว และในอนาคตภายใน 5 ปีนี้ จะมีโครงข่ายถนนหลักตัดผ่านอีก 7 โครงการ แบ่งเป็น 25 สายรอง มีขนาดตั้งแต่ 12เมตรไปจนถึง 60 เมตร

ส่วนโครงข่ายระบบรถราง ที่กรุงเทพมหานครโดยผู้ว่าราชการ นายอภิรักษ์ โกษะโยธินได้ให้สำนักการจราจรและขนส่ง (สนข.)ไปทบทวนความเป็นไปได้ในการสร้างส่วนต่อขยาย ผลสรุปได้ 3 สายที่น่าจะเกิดในช่วงปี 2549-2553 นี้ อาทิ สายอ่อนนุช-สุขุมวิท 107 ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากรถไฟฟ้า BTS เดิมที่สิ้นสุดแค่อ่อนนุช โดยโครงการนี้จะมีระยะทาง 5.3 กม. ใช้งบในการก่อสร้างประมาณ 8,745 ล้านบาท, สายตากสิน-บางหว้า ระยะทาง 5.7 กม.ใช้งบประมาณราว 6,474 ล้านบาท และสายหมอชิต-เกษตร ระยะทาง 5.1 กม. ค่าก่อสร้างประมาณ 10,341 ล้านบาท

โดยนายวสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ในฐานะองค์กรที่ทำงานด้านวิจัยและสำรวจที่ดินชั้นนำของประเทศ ได้เผยถึงทำเลทองแห่งใหม่หลังจากที่ผังเมืองประกาศใช้อย่างเป็นทางการว่า ทำเลทองแห่งแรกคือ “ทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ” เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาทางด้านพาณิชยกรรมได้ในอนาคต โดยเฉพาะบริเวณทิศตะวันตกและตะวันตกเฉียงเหนือของสนามบิน ซึ่งเป็นพื้นที่บางส่วนในเขตกรุงเทพฯและสมุทรปราการ ได้แก่ย่านกิ่งแก้ว บางนา (กม.9-12) และอ่อนนุช โดยบริเวณถนนวัดกิ่งแก้ว ซึ่งแต่เดิมเป็นย่านอุตสาหกรรมสำคัญ ปัจจุบันได้มีการเปลี่ยนแปลงไปใช้ประโยชน์ทางด้านพาณิชยกรรมแทน ซึ่งบริเวณนี้จะเป็นบริเวณหนึ่งที่มีศักยภาพสูงในอนาคต ในด้านการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมที่เกี่ยวข้องกับสนามบิน เช่น โรงแรม สถานบันเทิง ศูนย์ประชุม ฯลฯ

บริเวณที่จะเป็นทำเลทองที่สำคัญที่สุดของโซนนี้อีกแห่งคือ บริเวณช่วงถนนกิ่งแก้วตัดถนนอ่อนนุช-ลาดกระบัง ไปทางเหนือจนถึงมอเตอร์เวย์ ร่มเกล้า เนื่องจากผังเมืองใหม่สามารถก่อสร้างอาคารได้มากกว่าเดิม ปัจจุบันมีโครงการพัฒนาอสังหาฯประเภทบ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์ เกิดขึ้นจำนวนมาก อาทิ โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเมนต์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย ฯลฯ

นอกจากนี้ ิยังมีทำเลที่น่าสนใจอีกแห่งคือด้านทิศตะวันออก บริเวณวัดศรีวารีน้อย บางโฉลง ราชาเทวะ ลาดกระบัง ไปจนถึงบางปะกง ซึ่งปัจจุบันการใช้ประโยชน์ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่การเกษตรกรรม ไม่ค่อยมีการพัฒนามากนัก และเป็นทำเลที่กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าจะอยู่ในเขตผังเมืองเฉพาะของสุวรรณภูมิหรือไม่ ทำให้ย่านนี้ในปัจจุบันมีการพัฒนาน้อยมาก แต่ในอนาคตจะเป็นทำเลที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก เนื่องจากราคาที่ดินที่ยังต่ำอยู่และมีที่ว่างรอการพัฒนาอีกมาก

ทำเลทองแห่งที่สอง คือ “บริเวณศูนย์คมนาคมมักกะสัน” ทำเลนี้ตั้งอยู่ในย่านสถานีรถไฟมักกะสันปัจจุบัน เหตุผลสำคัญของทำเลนี้คือ การรถไฟฟ้าสายมักกะสัน-สุวรรณภูมิ และการพัฒนาศูนย์คมนาคมมักกะสันบนที่ดินของการรถไฟฯ ที่มีแผนงานการพัฒนาทั้งด้านพาณิชยกรรม ประเภทอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ ในรูปแบบการให้เช่าเนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นที่ดินของการรถไฟฯ โดยมีปัจจัยทางด้านผังเมืองใหม่ที่เข้ามาเอื้อให้มีการพัฒนาได้มากกว่าเดิมมาก

ปัจจุบันยังไม่ค่อยมีโครงการจัดสรรเกิดขึ้น เพราะราคาที่ดินยังไม่นิ่งและไม่เหมาะกับการทำบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ ตอนนี้ดีเวลลอปเปอร์กำลังอยู่ระหว่างการมองหาที่ดินเพื่อพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ประเภทอาคารชุด หรืออาคารสำนักงาน ฯลฯ

ทำเลทองแห่งที่สาม คือ “ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน” ทำเลนี้ตั้งอยู่บริเวณย่ายสถานีรถไฟบางซื่อและสวนจตุจักรในปัจจุบัน รูปแบบการพัฒนาจะเป็นศูนย์กลางคมนาคม เช่นเดียวกับศูนย์มักกะสัน แต่จะเป็นการเชื่อต่อกรุงเทพฯกับภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ โดยมีสถานีขนส่ง สถานีรถไฟและอื่นๆ ซึ่งจะทำให้พื้นที่บริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญระหว่างกรุงเทพ และจังหวัดในภาคดังกล่าว

ประกอบกับพื้นที่ดังกล่าวมีรถไฟฟ้าเปิดใช้แล้ว 2 สาย ทั้งบีทีเอสและใต้ดิน ทำให้ทำเลดังกล่าวเป็นจุดเชื่อมในการคมนาคมสำคัญของคนทำงานที่มีที่อยู่อาศัยทางด้านเหนือของกรุงเทพฯ เช่น บางเขน ดอนเมือง รังสิตปัจจุบันทำเลดังกล่าวมีการพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมมากขึ้นทั้งอาคารสำนักงานต่างๆ ศูนย์การค้า เช่น ยูเนียนมอลล์ (ลาดพร้าว) ที่เพิ่งสร้างเสร็จ และยังมีพื้นที่ที่รอการพัฒนาอย่างย่านขนส่งหมอชิตเดิม บริเวณสถาบันการบินพลเรือนที่จะย้ายออกไป ปัจจุบันมีโครงการที่พักอาคารชุดเกิดขึ้นค่อนข้างมาก เนื่องจากพื้นที่เหมาะแก่การทำโครงการอาคารสูง เนื่องจากราคาที่ดินแพง บริษัทฯที่เข้าไปพัฒนาในทำเลย่านดังกล่าวนี้แล้ว อาทิ บริษัทแอล.พี.เอ็น. ทำคอนโด ราคา 1-2 ล้านบาท ที่สะพานควาย และประดิพัฒน์, บริษัท เอสซี.แอสเสท ทำโครงการคอนโดราคาแพงย่านพหลโยธิน เป็นต้น

ทำเลที่สี่ คือ “ศูนย์คมนาคมตากสิน” รูปแบบการพัฒนาจะคล้ายกับศูนย์คมนาคมมักกะสัน และศูนย์พหลโยธิน โดยจะพัฒนาเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับเขตภาคใต้ โดยพื้นที่ศึกษาที่ตั้งโครงการ คือ ย่านถนนวุฒากาศ ถนนราชพฤกษ์ ถนนกัลปพฤกษ์ ซึ่งปัจจุบันกำลังมีการคัดค้านจากผู้ถูกเวนคืนในพื้นที่ ทำให้ต้องชะลอโครงการไว้ก่อน ซึ่งจะย้ายหรือเดินหน้าต้องตามกันต่อไปความสำคัญของทำเลอีกอย่างคือ ตามแผนโครงการจะมีการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสาย BTS ส่วนต่อขยายถึงบางหว้า ทำให้การคมนาคมย่านนี้สะดวก ในขณะเดียวกันผังเมืองใหม่ได้เปลี่ยนสีจากที่อยู่อาศัยเป็นพาณิชยกรรมมากขึ้นทำให้สามารถก่อสร้างได้มากกว่าเดิมปัจจุบันมีการขึ้นโครงการบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์บ้างแล้วแต่อยู่ชั้นนอกจากตัวศูนย์ไปพอประมาณ แถวปู่เจ้าสมิงพราย, สุขสวัสดิ์ อาทิ โครงการบ้านฟ้า ของบริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง เป็นต้น

ทำเลทองแห่งที่ห้า คือ “ศูนย์ธุรกิจใหม่ พระรามที่ 3 เลียบแม่น้ำเจ้าพระยา” ย่านพระราม 3 เดิมเป็นโรงงานอุตสาหกรรมศักยภาพของที่ดินทำเลย่านพระราม 3 ดีขึ้น เนื่องจากในอีก 1-2 ปีข้างหน้าจะมีโครงการพัฒนาของรัฐที่สำคัญที่ส่งผลต่อศักยภาพที่ดินย่านนี้ ได้แก่ โครงการถนนวงแหวนอุตสาหกรรม (โครงการเชื่อมต่อเขตอุตสาหกรรมย่านพระประแดง ปู่เจ้าสมิงพราย กับท่าเรือคลองเตย เพื่อรองรับรถบรรทุกที่ว่างขนถ่ายและลำเลียงสินค้าจากท่าเรือคลองเตยไปยังพื้นที่ต่างๆ โดยไม่ต้องเข้าเมือง) ซึ่งหากสะพานนี้เปิดใช้ในปลายปี 2549 จะทำให้การคมนาคมระหว่างเขตสุขสวัสดิ์ ปู่เจ้าสมิงพราย กับฝั่งคลองเตยสะดวกขึ้นและหากในปี 2550 สามารถเชื่อมต่อได้กับถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ที่ใกล้จะเสร็จ ยิ่งทำให้การเดินทางสะดวกมากขึ้น โดยเฉพาะการไปจังหวัดภาคใต้

นอกจากนี้ยังมีโครงการพัฒนาพื้นที่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย และโครงการพัฒนาพื้นที่ในที่ดินของการรถไฟฯ บริเวณท่าเรือคลองเตย และย่านคลังน้ำมันบริเวณพระราม3 ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องทำให้ทำเลย่านนี้มีศักยภาพสูงมากขึ้นทีเดียว ปัจจุบันมีโครงการคอนโดหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยาเกิดขึ้นหลายโครงการ อาทิ โครงการของบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน เป็นต้น

ทำเลแห่งที่หก คือ “ศูนย์ธุรกิจใหม่ รัชดาภิเษก - พระรามที่ 9 ย่านนี้ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก ต่อเนื่องไปถึงถนนพระราม 9 สภาพการพัฒนาพื้นที่ย่านนี้ในปัจจุบันถือเป็นย่านศูนย์ธุรกิจแห่งหนึ่ง และเป็นแหล่งบันเทิง ย่านนี้ได้มีการขยายตัว หรือการเติบโตของธุรกิจต่างๆ สูงมาก ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ โดยปัจจุบันมีการพัฒนาทั้งอาคาร สำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสถานบันเทิงต่างๆกันอย่างมากมาย และเมื่อรถไฟฟ้าใต้ดินเปิดใช้ยิ่งเป็นการเสริมศักยภาพที่ดินย่านนี้ขึ้นไปอีก จะเห็นว่ามีการพัฒนาอสังหาฯกันอย่างคึกคัก โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคา 1-3 ล้านบาท ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1-2 ล้านเกิดขึ้นจำนวนมาก และผลตอบรับสูง สามารถปิดการขายได้ภายในไม่เกิน 1 เดือน ได้แก่โครงการของบริษัท ศุภาลัย และบริษัท แอล.พี.เอ็น เป็นต้น

ทำเลทองแห่งที่ 7 คือ “ศูนย์ราชการแห่งใหม่ แจ้งวัฒนะ” ทำเลดังกล่าวนี้อยู่บริเวณถนนแจ้งวัฒนา, ปากเกร็ด, ประชาชื่น ปัจจัยที่ส่งผลให้ทำเลนี้มีศักยภาพสูงในอนาคต คือโครงการพัฒนาศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ที่กำลังก่อสร้าง มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2550 โดยจะมีหน่วยงาน จำนวน 6 กระทรวง 10 กรม 12 หน่วยงานอิสระ มีจำนวนข้าราชการรวมประมาณ 25,000 คน ทำงานอยู่ในโครงการดังกล่าว ต่อมากคือโครงการสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา บริวเวณห้าแยกปากเกร็ด ข้ามไปยังฝั่งบางบัวทองและปทุมธานี ปัจจุบันมีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เกิดขึ้นหลายโครงการ อาทิ โครงการบ้านเดี่ยวสไตล์ไอโฮมของบริษัท เอสซี.แอสเสท จำกัด เป็นต้น

เมื่อได้ทราบถึงทำเลทองที่เด่นในรอบ 5 ปีนับจากนี้ไปแล้ว คงจะต้องทราบกันต่อไปอีกว่าทำเลทองเหล่านี้มีโอกาสที่จะพัฒนาที่ดินโดยรอบเป็นอะไรบ้าง เท่าที่ติดตามข้อมูลพบว่าส่วนใหญ่จะต้องทำคอมเมอร์เชียลเป็นหลัก เพราะแต่ละทำเลในอนาคตจะกลายเป็นชุมชนและศูนย์คมนาคม ดังนั้นการลงทุนจึงคุ้มค่าที่สุด

นายวสันต์ กล่าวต่อว่า หากประเมินสถานการณ์ที่ดินบริเวณทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมินั้น บริเวณที่ดินฝั่งตะวันออกน่าจะมีศักยภาพในการพัฒนาทางด้านพาณิชยกรรมสูงกว่าบริเวณอื่นๆ ในอนาคต เนื่องจาก บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.23-28 ย่านตลาดบางพลี บางบ่อ ตามข้อกำหนดผังเมืองสมุทรปราการ (ถ้าไม่ถูกผนวกเข้ากับผังเมืองเฉพาะสนามบิน) กำหนดให้บริเวณนี้เป็นเขตพาณิชยกรรมล้อมรอบด้วยพื้นที่ที่อยู่อาศัย ทำเลนี้ยังเป็นบริเวณที่เชื่อมต่อกับภาคอุตสาหกรรมสำคัญ อย่างอีสเทิร์นซีบอร์ดในภาคตะวันออกและเมืองพัทยาด้วย โอกาสในการพัฒนาที่ดินนั้นสามารถทำได้ทั้งโรงแรม อพาร์ตเมนต์ หรือบ้านเดี่ยวทาวน์เฮาส์ ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลที่ผังเมืองใหม่กำหนด

ส่วนโอกาสในการพัฒนาที่ดินรอบศูนย์คมนาคมมักกะสันนั้น จะเป็นบริเวณที่มีการพัฒนาพื้นที่สูงมากในอนาคต 1-2 ปีข้างหน้า โดยปัจจุบันได้มีการซื้อทรัยพ์สินตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้โดยเฉพาะอาารเก่าเพื่อการปรับปรุงใหม่กันมากขึ้น โดยเฉพาะพวกอาคารชุด อพาร์ตเมนต์ เพื่อรองรับความต้องการของคนทำงานีที่เกี่ยวข้องกับสนามบินสุวรรณภูมิ และคนทำงานในเมืองที่จะใช้รถไฟฟ้าสายนี้ในอนาคต

นายวสันต์ กล่าวต่อว่า สำหรับที่ดินบริเวณศูนย์พหลโยธินนั้น ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐบาล เช่น การรถไฟฯ กรมธนารักษ์ ทำให้การพัฒนาจะเป็นไปในรูปแบบของการเช่าที่ดินมากกว่า

ดังนั้นโอกาสในการพัฒนาน่าจะเป็นโครงการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่มากกว่าขนาดเล็กรวมทั้งพื้นที่บริเวณโดยรอบที่มีผังเมืองประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก น่าจะมีการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย หรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่า เป็นต้น

บริเวณศูนย์ตากสินนี้ โดยเฉพาะบริเวณราชพฤกษ์ และถนนกัลปพฤกษ์ ซึ่งเป็นถนนตัดใหม่ ทำให้มีการเปิดหน้าดินและมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เกิดขึ้นในย่านนี้เป็นอย่างมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หลังจากเปิดใช้ถนนนี้ เนื่องจากยังมีที่ดินว่างเปล่ารอการพัฒนาอีกมาก โดยศักยภาพทำเลย่านนี้มีโอกาสที่จะพัฒนาไปทางด้านพาณิชยกรรม ซึ่งนั่นก็ต่อเมื่อศูนย์คมนาคมตากสินได้เกิด แต่ถ้าไม่มีการพัฒนาที่ดินบริเวณดังกล่าวก็ยังเป็นที่อยู่อาศัยต่อไป

ส่วนทำเลพระราม 3 เลียบแม่น้ำ คงจะต้องทำเป็นอาคารสูงประเภทคอนโด อาคารสำนักงานส่วนใหญ่เพราะตัวผังเมืองกำหนด ให้เป็นเขตพาณิชยกรรมมาก สำหรับทำเลย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 โอกาสในการพัฒนาที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสูงเช่นกัน เช่น คอนโด อาคารสำนักงาน และอื่นๆ และส่วนโอกาสในการพัฒนาที่ดินทำเลสุดท้ายคือแจ้งวัฒนะนั้น สามารถทำได้ทั้งอาคารสูงขนาดกลาง และที่พักอาศัย ขึ้นอยู่กับแต่ละทำเลของโซนนี้ ราคาที่ดินทรงตัวใช้ประโยชน์น้อยลงราคาที่ดินในทำเลทองทั้ง 7 แห่งนี้ ความเป็นไปได้ที่จะทรงตัวหรือหดตัวลงมีค่อนข้างมาก

ทั้งนี้เนื่องจากถูก FAR กำหนดให้ใช้ประโยชน์บนที่ดินได้น้อยลงเป็นส่วนใหญ่ ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ นั้นต้องใช้พื้นที่มากขึ้น ซึ่งเท่ากับต้นทุนสูงขึ้นนั่นเอง

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มราคาที่ดินว่า มีโอกาสที่ราคาที่ดินจะราคาทรงตัวหรืออาจจะต่ำลงกว่าเดิม เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯไม่สามารถซื้อในราคาเดิมได้ เนื่องจากการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ก่อสร้างนั้นน้อยลงจากเดิมที่ระบุไว้เท่ากันคือ 10 เท่า ในช่วง 3-4 เดือนหลังจากผังเมืองใหม่ประกาศใช้นี้เชื่อว่าบรรยากาศการซื้อขายที่ดินจะยังคงเป็นสุญญากาศเพราะนักพัฒนาอสังหาฯที่กำลังหาที่ดินทำเลใหม่เพื่อขึ้นโครงการต้องพิจารณาให้รอบครอบว่าทำเลย่านดังกล่าวอยู่ในเขตพื้นที่สีอะไร และถูก FAR ระบุสัดส่วนการก่อสร้างไว้กี่เท่า

ส่วนทางด้านนายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวในเรื่องเดียวกันว่า ราคาที่ดินแนวโน้มน่าจะลดลง เพราะเอามาใช้ประโยชน์ได้น้อยลง เป็นผลกระทบทางอ้อมของเจ้าของที่ดินที่ไม่รู้ว่าที่ดินตรงใช้ประโยชน์บนที่ดินได้น้อยลง ถ้าเจ้าของที่ดินต้องการขายราคาเดิมหรือแพงขึ้น ก็จะไม่มีใครกล้าซื้อ ตรงนี้ต้องดูกลไกของตลาดและความเป็นจริงควบคู่กันไปด้วย

รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ผังเมืองใหม่ที่เพิ่งประกาศใช้อย่างเป็นทางการนี้มีทั้งแง่บวกและแง่ลบขึ้น อยู่กับว่าผลกระทบไปตกกับใคร ถ้าในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ อาจจะกระทบคือทำให้ต้นทุนในการพัฒนาสูงขึ้น เพราะ FAR กำหนดให้ใช้ประโยชน์พื้นที่น้อยลง สาเหตุก็เนื่องจากต้องการให้กรุงเทพฯเป็นเมืองน่าอยู่ไม่แออัด

ส่วนข้อดีของผังเมืองนี้ที่มีประโยชน์ต่อสังคม คือ การกำหนดพื้นที่โล่ง หรือ OSR (Open Space Ratio) ให้มากขึ้นเพิ่มเป็นมากกว่า 4 –5 เท่า จากเดิมจะประมาณ 3 เท่า ซึ่งเท่ากับจากนี้ไปการก่อสร้างอาคารหรือสำนักงาน ฯลฯ จะต้องมีการกันส่วนพื้นที่โล่งไว้มากขึ้นกว่าเดิมทำให้การพัฒนาเมืองมีความโปร่งมากขึ้น สามารถที่จะปลูกต้นไม้ให้กลายเป็นปอดของคนเมืองในอนาคตได้

อ่าน ข่าวการตลาด ธุรกิจและโฆษณา เพิ่มเติม